某產(chǎn)業(yè)園項目工程PPP項目實施方案

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*******管委會

二0一X年X月

目 錄

第一章 項目概況…………………………………….. – 3 –

一、基本情況………………………………………….. – 3 –

二、經(jīng)濟技術(shù)指標……………………………………..- 6 –

三、項目公司情況…………………………………….- 10 –

第二章 風(fēng)險分配基本框架……………………… – 13 –

一、風(fēng)險分配原則……………………………….. – 13 –

二、風(fēng)險分擔(dān)方案………………………………………. – 13 –

三、風(fēng)險應(yīng)對措施…………………………………….. – 15 –

第三章 項目運作模式……………………………………. – ** –

一、項目運作方式………………………………………… – ** –

二、項目邊界條件……………………………………………. – ** –

第四章 交易結(jié)構(gòu)………………………………………… – 18 –

一、投融資結(jié)構(gòu)……………………………………………. – 18 –

二、采報機制及保障…………………………………….. – 18 –

三、退出機制…………………………………………………… – 22 –

四、相關(guān)配套安排…………………………………………… – 22 –

第五章 合同體系………………………………………….. – 23 –

一、合同結(jié)構(gòu)…………………………………………………. – 23 –

二、權(quán)利義務(wù)…………………………………………………… – 24 –

三、政府支持……………………………………………… – 25 –

第六章 監(jiān)管架構(gòu)……………………………………………. – 26 –

一、授權(quán)關(guān)系…………………………………………. – 26 –

二、監(jiān)管方式和政府介入…………………………………. – 26 –

第七章 采購方式選擇………………………………… – 29 –

一、招標方式………………………………………………….. – 29 –

二、招標組織形式……………………………………. – 29 –

三、招標內(nèi)容和范圍………………………………… – 29 –

四、招標時間安排………………………………………….. – 29 –

五、投標人資格條件……………………………………….. – 30 –

六、評標辦法和主要標準……………………………… – 30 –

第八章 財務(wù)測算……………………………………………… – 33 –

一、內(nèi)部收益率…………………………………………… – 33 –

第一章 項目概況

財金10號文背景下PPP項目執(zhí)行階段實操、績效考核及PPP項目合同解析培訓(xùn)的通知

一、基本情況

（一）項目概況

項目名稱：*******（一期、二期）建設(shè)工程（以下簡稱“本項目”）

項目類型：新建項目

所處階段：已完成項目可行性研究批復(fù)

開工和計劃完成時間：****年6月正式開工建設(shè)，預(yù)計到****年12月完成項目。

地點：**省**市**區(qū)

（二）公共產(chǎn)品和服務(wù)

本項目是**市**區(qū)采購社會投資人在園區(qū)內(nèi)提供投融資、建設(shè)、運營一體化服務(wù)，形成的公共產(chǎn)品和服務(wù)包括：

（1）土地征遷服務(wù)。項目征遷面積504.704公頃，其中，集體土地366.6458公頃（水田107.1331公頃、水澆地1.6935公頃、旱地159.0873公頃、園地44.2474公頃、林地18.7444公頃、其他農(nóng)用地35.313公頃）；國有土地138.0582公頃（城鎮(zhèn)村及工礦用地106.2929公頃、交通用地22.7359公頃、水域及水利設(shè)施用地9.0294公頃）；未利用地0.4271公頃（河流水面）。

征遷范圍內(nèi)共涉及6個社區(qū)的拆遷安置，拆遷民房的總建筑面積869195平方米，采用實物安置的方式。

（2）土地平整服務(wù)。片區(qū)場平工程涉及用地面積504.704公傾，根據(jù)規(guī)劃方案的道路規(guī)劃標高和現(xiàn)狀標高，估算土方內(nèi)部平衡后，仍需借方879.69萬立方米。

（3）市政配套設(shè)施建設(shè)及運營服務(wù)。項目道路用地面積509594平方米，道路總長度約19903m，進行投融資、建設(shè)和運營維護，形成符合設(shè)計標準市政道路設(shè)施。

（4）公共設(shè)施建設(shè)及運營服務(wù)。

①社區(qū)服務(wù)中心4處，總用地面積為18300平方米，建筑面積為27060平方米。

②綜合文化活動中心1處，總用地面積為4300平方米，建筑面積為5**0平方米。

③公交首末站3處公交首末站。

④中學(xué)2所，分別為初中和高中，總用地面積約為68800平方米，建筑面積約55040平方米。

⑤小學(xué)3所，總用地面積約為65300平方米，建筑面積約52180平方米。

⑦幼兒園7所，總用地面積約26858平方米，建筑面積約27246.4平方米。

⑦垃圾轉(zhuǎn)運站（收集站）4座，每座服務(wù)半徑1.0～1.5公里，總用地面積4500平方米，建筑面積約3000平方米。

⑧公共衛(wèi)生間：14處

⑨景觀綠化工程公園綠地面積193000平方米，片區(qū)內(nèi)防護綠地面積1348400平方米，廣場用地4300平方米。

上述①-⑨進行投融資、建設(shè)并達到可用性標準。

（5）安置房建設(shè)。片區(qū)內(nèi)拆遷民房總建筑面積約869195平方米，采取實物安置的方式。其中實物安置于片區(qū)內(nèi)設(shè)置10塊安置用地，總用地面積為660735平方米，總安置建筑面積1086058.36平方米。形成符合設(shè)計標準和滿足《工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》合格標準的安置房。

（三）項目采用PPP模式的必要性和可行性

采用PPP模式的優(yōu)勢：

（1）有助于緩解財政支出壓力、緩解政府融資平臺債務(wù)風(fēng)險。財預(yù)〔**14〕351號文件“通過PPP模式轉(zhuǎn)化為企業(yè)債務(wù)的，不納入政府債務(wù)” 。

（2）有助于加快政府職能轉(zhuǎn)變；國辦發(fā)〔**15〕42號文件“PPP模式有利于加快轉(zhuǎn)變政府職能，實現(xiàn)政企分開、政事分開”、 財金〔**14〕76號文件“推廣PPP模式是加快轉(zhuǎn)變政府職能、提升國家治理能力的一次體制機制變革”。

（3）有助于推進公共資源配置市場化；財金〔**14〕76號文件“PPP模式有利于整合社會資源，盤活社會存量資本”。

（4）項目投融資、建設(shè)和運營可一次性招標和實施，不僅可加快項目建設(shè)、提高產(chǎn)品供給效率，也有利今后的運營和管理；招標投標法實施條例第九條“已通過招標方式選定的特許經(jīng)營項目投資人依法能夠自行建設(shè)、生產(chǎn)或者提供可不進行招標”。

采用PPP模式的政策支持：

（1）《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》明確將能源、交通運輸、水利、環(huán)境保護、市政工程等五大吸納資金規(guī)模巨大和投資收益含金量高的行業(yè)，開辟為特許經(jīng)營的領(lǐng)域，并提出最長30年的運營期限，明確國家鼓勵包括政策性、開發(fā)性金融機構(gòu)參與。

（2）**15年2月13日財政部、住建部《關(guān)于市政公用領(lǐng)域開展政府和社會資本合作項目推介工作的通知》（財建[**15]29號）中明確“道路橋梁可實行建設(shè)施工、養(yǎng)護管理一體化的經(jīng)營方式”。

（3）國家發(fā)改委《關(guān)于開展政府和社會資本合作的指導(dǎo)意見》（發(fā)改投資[**14]2714號）明確“PPP模式主要適用于政府負有提供責(zé)任又適宜市場化運作的公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施類項目”，且操作模式的選擇上包含了非經(jīng)營性項目。

（4）《**省人民政府關(guān)于推廣政府和社會資本合作（PPP）試點的指導(dǎo)意見》（*政〔**14〕47 號）中明確提出的“鼓勵縣級以上人民政府將交通、能源、市政、水利、信息、環(huán)保、保障性安居工程、**和養(yǎng)老服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目，以特許經(jīng)營的方式實施PPP試點”的指導(dǎo)精神。

（5）建設(shè)部《關(guān)于加快市政公用行業(yè)市場化進程的意見》（城建[**02]272號），明確提出了“鼓勵社會資本、外國資本采取獨資、合資、合作等多種形式，參與市政公用設(shè)施的建設(shè)，形成多元化的投資結(jié)構(gòu)”。

本項目采用PPP模式既能符合響應(yīng)國家相關(guān)政策要求，又符合項目實際情況。本項目已通過物有所值評價和財政承受能力論證。

（四）項目運作的目標和意義

**市政府計劃借助****占全國80%的市場份額的資源優(yōu)勢及未來大**產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，以“**、低碳、綠色、高科技”大**產(chǎn)業(yè)為發(fā)展理念，打造一個集總部經(jīng)濟、高端**、特色**、**旅游、****、**管理、**交易、會展經(jīng)濟、**地產(chǎn)等為一體的現(xiàn)代****產(chǎn)業(yè)集群。園區(qū)定位有特色****區(qū)、**總部**研發(fā)區(qū)、**產(chǎn)業(yè)區(qū)、綜合商務(wù)區(qū)及宜居綜合配套服務(wù)區(qū)。通過項目運作，強化產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，有利于資源整合和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提高**產(chǎn)業(yè)競爭力。

二、經(jīng)濟技術(shù)指標

（一）項目區(qū)位

*******一期、二期用地位于**市**區(qū)**鎮(zhèn)，規(guī)劃用地主要包括**鎮(zhèn)**村和**村、**村、**村四個行政村。四至范圍：東至**大道、西至**大道、南至**大道、北至**線。

圖1－1項目區(qū)位圖

（二）占地面積

規(guī)劃用地詳見土地利用規(guī)劃表

土地利用規(guī)劃表

序號用地代碼用地分類用地面積占規(guī)劃建設(shè)用地比例（%）（公頃）1R居住用地101.96**.50%其中R2二類居住用地82.79 BR混合用地（居住70%）11.3 R22服務(wù)設(shè)施用地4.22 BR2商住混合用地（居住部分）3.65 2A公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地82.95**.67%其中A1行政辦公用地0.45 A22文化活動設(shè)施0.43 A33中小學(xué)用地13.4 A51**用地68.67 3B商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地89.2117.93%其中B11零售商業(yè)用地15.01 B12批發(fā)市場用地8.18 B14旅館用地4.34 B29其他商務(wù)用地55.28 BR混合用地（商業(yè)30%）4.84 BR2商住混合用地（商業(yè)部分）1.56 4M工業(yè)用地6.681.34%其中M1一類工業(yè)用地6.68 5S道路與交通設(shè)施用地58.911.84%其中S1城市道路用地55.51 S41公共交通場站用地0.74 S42社會停車場用地2.65 6U公用設(shè)施用地3.20.64%其中U12供電用地0.87 U21排水用地0.22 U22環(huán)衛(wèi)用地2.11 7G綠地與廣場用地154.5731.07%其中G1公園綠地19.3 G2防護綠地134.84 G3廣場用地0.43 7H11 城市建設(shè)用地497.47100.00?非建設(shè)用地7.23 其中E1水域7.23 9合計504.7

（三）建設(shè)內(nèi)容

（1）土地平整。片區(qū)場平工程涉及用地面積504.704公傾，根據(jù)規(guī)劃方案的道路規(guī)劃標高和現(xiàn)狀標高，估算土方內(nèi)部平衡后，仍需借方879.69萬立方米。

（2）市政配套設(shè)施。項目道路用地面積509594平方米，道路總長度約19903m。

（3）公共設(shè)施建設(shè)。包括片區(qū)內(nèi)配套的社區(qū)服務(wù)中心、綜合文化活動中心、公交站、中小學(xué)、幼兒園、垃圾轉(zhuǎn)運站、公共衛(wèi)生間及景觀綠化工程。

（4）安置房建設(shè)。片區(qū)內(nèi)拆遷民房總建筑面積約869195平方米，采取實物安置的方式。其中實物安置于片區(qū)內(nèi)設(shè)置10塊安置用地，總用地面積為660735平方米，總安置建筑面積1086058.36平方米。

（四）投資規(guī)模

本項目建設(shè)投資476671.55萬元，其中土地征遷76528.28萬元，土地平整30858.25萬元，市政配套設(shè)施29075.93萬元，公共配套設(shè)施61927.07萬元，安置區(qū)278282.02萬元。由中標社會投資人為本項目提供融資、建設(shè)、運營一體化服務(wù)，并需在項目開工前提供5億元土地征遷費用。

（五）主要產(chǎn)出說明

（1）項目建設(shè)標準：工程質(zhì)量標準為合格。工程質(zhì)量按**省建設(shè)工程相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，由相應(yīng)質(zhì)量監(jiān)督部門按建設(shè)程序?qū)椖抗こ藤|(zhì)量和進度進行監(jiān)督。

（2）項目運營維護標準：對項目設(shè)施進行管理和養(yǎng)護的工作內(nèi)容及質(zhì)量標準應(yīng)符合**省及**市相關(guān)道路養(yǎng)護管理質(zhì)量要求、保潔長效管理考核辦法、城市園林綠化養(yǎng)護管理質(zhì)量要求、城市綠化管理辦法等適用法律的規(guī)定。

（六）資金來源

本項目資金來源自有資本金和債務(wù)資金，自有資本金由政府出資人代表與社會投資人按股比出資，債務(wù)資金由項目公司進行融資獲得。

三、項目公司情況

（一）總投資及資本構(gòu)成

項目建設(shè)投資約48億，其中項目自有資本金9.6億（**%，政府方0.48億，社會投資人9.12億），債務(wù)資金約38.4億（80%）。

（二）股權(quán)結(jié)構(gòu)

（1）項目公司注冊資金（首期應(yīng)不少于8000萬元）、注冊住所（**市**區(qū)）、組織形式（有限責(zé)任公司），股東注冊資本金的注入時間及管理按國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理。

（2）項目公司股東結(jié)構(gòu)、出資比例、出資形式

由中標的投資人與政府出資人代表**市**區(qū)**實業(yè)有限公司（以下簡稱“**實業(yè)”）共同組建項目公司，出資比例為95%:5%（若屬聯(lián)合體中標的，則聯(lián)合體應(yīng)按照聯(lián)合協(xié)議的約定分別繳納出資，聯(lián)合體成員合計持股比例為95%），出資形式均為貨幣，雙方以各自認繳的注冊資本為限對項目公司承擔(dān)有限責(zé)任，分享相關(guān)的權(quán)益。

（3）成立時間：中標投資人應(yīng)在與*******管委會簽訂《PPP投資合作協(xié)議》之日起的四十日內(nèi)按照《公司法》等中國適用法律和招標文件規(guī)定成立項目公司，并在項目所在地工商部門進行注冊登記獲得法人資格，登記管理機關(guān)向項目公司簽發(fā)營業(yè)執(zhí)照的日期即為項目公司成立之日。

（4）項目公司經(jīng)營范圍：項目公司負責(zé)《PPP投資合作協(xié)議》項下的投資、融資、建設(shè)及運營維護（含建筑工程、道路工程、橋涵工程、管線工程、照明工程、綠化工程及其他附屬工程）業(yè)務(wù)。

（5）股權(quán)轉(zhuǎn)讓：在《PPP投資合作協(xié)議》簽訂后5年內(nèi)社會投資人不得轉(zhuǎn)讓其在項目公司的股權(quán)（引進基金模式融資的，另行協(xié)商并經(jīng)政府方同意），在《PPP投資合作協(xié)議》簽訂后5年后，經(jīng)區(qū)政府同意，社會投資人可以轉(zhuǎn)讓其在項目公司中的全部或部分股權(quán)，但受讓方應(yīng)滿足履行本協(xié)議要求的融資能力、財務(wù)信用、技術(shù)能力、運營經(jīng)驗等基本條件，并已經(jīng)經(jīng)以書面形式明示，在其成為項目公司股東后，督促并確保項目公司繼續(xù)承擔(dān)本協(xié)議項下的義務(wù)。

（三）融資結(jié)構(gòu)及融資成本

本項目由項目公司（或社會資本方）進行融資，通過銀行貸款、基金、保險等多種形式進行融資，確保本項目最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)和最低的融資成本。

1.3.1建設(shè)投資及資本構(gòu)成

項目建設(shè)投資約48億，其中項目自有資本金9.6億（**%，政府方0.48億，社會投資人9.12億），債務(wù)資金約38.4億（80%）。

1.3.2資產(chǎn)負債

項目總投資的80%主要由項目公司股東通過銀行貸款解決，項目公司承擔(dān)貸款償還責(zé)任。

1.3.3股權(quán)結(jié)構(gòu)

項目公司由政府方實際出資方和社會資本公共組建，股權(quán)比例為0.5:9.5。

1.3.4融資結(jié)構(gòu)及主要融資成本

本項目由項目公司進行融資，通過多種形式進行融資，確保本項目最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)和最低的融資成本。

1.3.5項目公司股東融資風(fēng)險擔(dān)保要求

（1）本項目項目公司政府方出資人代表至少須有一方為區(qū)直屬國有企業(yè)。

（2）本項目由**市**區(qū)**實業(yè)有限公司為項目提供支付,以保證項目投資方股權(quán)收益的實現(xiàn)，擔(dān)保方的財務(wù)狀況需得到潛在投資人的認可。

（3）項目公司股東須承諾在投資建設(shè)滿后并按約定對投資人的股權(quán)進行回購。承諾回購單位的財務(wù)狀況需得到潛在投資人的認可。

（4）承擔(dān)支付義務(wù)的本級財政部門須出具將本項目政府購買服務(wù)的款項納入逐年的政府預(yù)算中的承諾函，同級人大須同意上述預(yù)算，并由財政局、人大出具相關(guān)文件。

第二章 風(fēng)險分配基本框架

一、風(fēng)險分配原則

按照風(fēng)險應(yīng)由最適宜承擔(dān)該風(fēng)險或最有能力進行損失控制的一方承擔(dān)原則，工程建設(shè)、運營維護風(fēng)險由中標的投資人承擔(dān)，融資風(fēng)險由本項目的投資人承擔(dān)，法律、政策風(fēng)險由市政府承擔(dān)，不可抗力等風(fēng)險由各方共同承擔(dān)。

二、風(fēng)險分擔(dān)方案

本項目的建設(shè)內(nèi)容較多，涉及征地拆遷、場地平整、市政配套設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)和安置房建設(shè)等內(nèi)容，且投資額大，實施周期長，涉及的利益相關(guān)者較多，社會影響面較大，全面識別和妥善處理項目全生命周期中的各種風(fēng)險是實現(xiàn)項目落地、維護公共利益的得要保障。根據(jù)風(fēng)險分配的原則，確定風(fēng)險分擔(dān)方案如表2-1：

表2-1項目風(fēng)險分擔(dān)方案

風(fēng)險因素

分組風(fēng)險因素雙方共擔(dān)政府項目公司政府出資人代表社會資本設(shè)計政府部門要求改變項目功能性要求 √ 合同實施時，項目公司提出一個比較經(jīng)濟的施工或運營方案，致使項目功能性要求改變 √√設(shè)計缺陷 √ 融資在投標截止日到簽署特許經(jīng)營權(quán)合同期間，貸款利率提高 √√簽署特許經(jīng)營權(quán)合同之后，貸款利率提高 √√通貨膨脹率比預(yù)期的高 √√初級債務(wù)再融資產(chǎn)生的利潤√ 融資未及時到位 √√政府方要求趕工期而導(dǎo)致的項目公司融資成本增加 √ 建設(shè)在特許經(jīng)營權(quán)合同談判期間，項目公司被要求增加投資，致使進度延誤，成本超支 √ 建設(shè)費用超支 √√建設(shè)質(zhì)量不合格 √√過多的合同變更 √√分包商/供應(yīng)商的違約 √√在基礎(chǔ)工程施工時，發(fā)現(xiàn)文物 √ 完工時間延后 √√運營運營費用超支 √√運營收入低于預(yù)期 √√低運營生產(chǎn)能力 √√維護費用高于預(yù)期 √√維護要比預(yù)期頻繁 √√由于恐怖襲擊而關(guān)閉√ 政府部門人員的過失，導(dǎo)致遲延支付補貼 √ 移交移交的資產(chǎn)不達標 √√特許經(jīng)營期滿后，本項目仍可以繼續(xù)工作，但已經(jīng)不能滿足即時的新要求了 √ 政治和

政府政策資產(chǎn)征用 √ 政府決定過程的低效率 √ 很強的政治反對/不友好 √ 法律一個特殊的法律出臺，要求改變設(shè)計指標，進而導(dǎo)致設(shè)計發(fā)生改變 √ 稅收政策的變化 √√對當(dāng)?shù)卣鞴懿块T授予項目公司的特許經(jīng)營權(quán)進行追索 √ 自然不可抗力√ 地質(zhì)條件√ 氣候√ 環(huán)境√

三、風(fēng)險應(yīng)對措施

針對項目實施過程存在的各種風(fēng)險因素，制如風(fēng)險應(yīng)對措施如表2-2。

表2-2項目風(fēng)險應(yīng)對措施

設(shè)計風(fēng)險、建設(shè)風(fēng)險加強建設(shè)期監(jiān)管（資金、工期、質(zhì)量、安全）強制保險方案建立履約保函體系融資風(fēng)險、運營風(fēng)險完善政府支付方式和項目匯報機制建立績效考核收費的調(diào)價機制明確社會資本承擔(dān)的公共責(zé)任、產(chǎn)出說明完善保險與保函、臨時接管、移交法律風(fēng)險、政策風(fēng)險建立法律政策變更的解決機制科學(xué)規(guī)劃與配套建設(shè)、政府支付方式和項目匯報機制社會資本選擇風(fēng)險增加社會投資人的競爭性、做好資格審查工作政治風(fēng)險、宏觀經(jīng)濟風(fēng)險和不可抗力風(fēng)險制定應(yīng)急處置預(yù)案明確臨時接管和提前終止的條件強制保險方案

第三章 項目運作模式

一、項目運作方式

本項目屬于非經(jīng)營性項目，缺乏“使用者付費”的基礎(chǔ)、主要依靠“政府付費”回收投資成本及社會投資人的合理利潤，可通過政府購買服務(wù)，采用投資—建設(shè)—運營、維護—移交方式運作。

（1）項目合作期：10年（含年建設(shè)期），建設(shè)期以項目具備開工條件并發(fā)出開工通知之日起開始計算，通過竣工驗收后進入運營期。

（2）合作期限的延長：發(fā)生如下事件后，項目合作期可適當(dāng)延長

①由政府方原因?qū)е碌耐旯ぱ诱`情形出現(xiàn)；

②由于法律變更或政府方行為導(dǎo)致項目公司在項目合作期內(nèi)受到影響并使項目公司遭受實質(zhì)性的損失。

二、項目邊界條件

（1）投資范圍：含本項目用地紅線范圍內(nèi)征地拆遷的投融資、土地平整的投融資和建設(shè)、市政配套設(shè)施的投融資、建設(shè)和運營維護、公共設(shè)施的投融資、建設(shè)和運營維護、安置房的投融資、建設(shè)；

（2）合作期：10年（含建設(shè)期）；

（3）工程建設(shè)

①本項目設(shè)計由項目業(yè)主負責(zé)，項目業(yè)主將**區(qū)審計部門審后預(yù)算價為準，提交招標人確認后實施；

②已通過招標方式選定的特許經(jīng)營項目投資人依法能夠自行建設(shè)、生產(chǎn)或者提供可不進行招標，項目公司按照**市**區(qū)審計部門審后預(yù)算價為準。建設(shè)項目其他費用按實際發(fā)生金額為準，需經(jīng)實施機構(gòu)和項目公司認可。

③質(zhì)量標準：合格。

④工程驗收：按單體項目各自驗收，由項目業(yè)主根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定在接到項目公司竣工驗收報告后組織有關(guān)部門驗收。項目公司應(yīng)按國家及行業(yè)主管部門規(guī)定辦理工程竣工驗收手續(xù)。

（4）履約保障邊界

由項目公司出具履約保函給項目實施機構(gòu)——*******管委會，分別開具建設(shè)保函、運營維護保函，具體在合同中明確金額和保函格式。

第四章 交易結(jié)構(gòu)

一、投融資結(jié)構(gòu)

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…………（未完）