物業(yè)標準化服務——中控室標準化管理（物業(yè)中控室管理制度）
§ 中控室運行管理
1. 消防系統(tǒng)各設備設施必須經(jīng)有關部門檢驗合格后，方可運行。
2. 控室實行24小時值班制度，值班人員按值班記錄表監(jiān)控、記錄。
3. 值班人員按《監(jiān)控系統(tǒng)維護規(guī)程》定期對消防、監(jiān)控系統(tǒng)維護，以保證系統(tǒng)設施設備完好無損，可隨時起用。
4. 值班人員應熟記火災應急處理措施及流程圖，熟練掌握消防系統(tǒng)設施設備的操作。
5. 定期對樓層消防設備設施進行檢查，確保無火災安全隱患。
6. 值班人員按《紅外線布防操作規(guī)程》進行布防和撤防，確保大廈機要部位的安全。
7. 物業(yè)公司檢查、監(jiān)督外委工作的執(zhí)行。
8. 維保、運行記錄、及各設備、系統(tǒng)說明書、竣工圖完備整理成冊存檔，長期保存。
§ 中控室值班人員崗位職責
1. 負責大廈內的消防中心火災自動報警裝置主機、分機及所有信號監(jiān)護、控制與操作工作。
2. 負責管理大廈的一卡通控制系統(tǒng)及大廈所有電子門維護和修理工作。
3. 負責做好大廈內電話并機、移機、新增加電話機大廈內跳線及大廈內電話線路維修工作。
4. 負責為業(yè)主印制工作卡，并按相關手續(xù)為業(yè)主更改門卡開門區(qū)域和使用權限工作。
5. 負責電梯運行樓層信號、電梯閉路電視、電梯對講及樓層對講電話的監(jiān)護工作。
6. 負責監(jiān)控室電視屏幕的監(jiān)視工作。
7. 負責管理消防自動報警系統(tǒng)，及對區(qū)域內報警進行確認、報告、指揮、滅火及各項消防應急措施的控制工作。
8. 負責管理樓宇自動化管理系統(tǒng)，利用先進的計算機，通訊等技術對大廈的各個子系統(tǒng)進行自動化的檢測及控制工作。
9. 負責在相關人員的配合下，對消防系統(tǒng)功能每月定期進行檢查與試驗（一次），確保大廈內一切消防設備功能可靠，完整無損。
10. 負責對消防系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)和解決不了的問題及時向有關單位和部門負責人報告，安排人員進行處理。
11. 負責搞好消防中心室內及室內設備的清潔衛(wèi)生工作。
12. 負責對要求開門的業(yè)主，對其權限和房號，經(jīng)確認無誤后開門工作，并應做好登記、簽字。
13. 負責作好中控室的安全保密工作，機房設備運行設置及探頭位置和錄像情況不能對外人及無關人員透露。
14. 負責做好每日的工作記錄和交接班的工作。
15. 負責領導交辦的有關其它工作。
§ 中控室交接班制度
1. 交接班操作
1.1交辦人員提前20公鐘做好交班準備。
a)檢查設備并確保運行正常。
b)搞好值班室衛(wèi)生工作。
1.2接班人員提前10分鐘到達值班室。
1.3接班人員首先認真仔細地檢查各設備的運行情況：
a)發(fā)現(xiàn)異常情況立即采取措施，并通知值班人員處理，接班人協(xié)助；
b)確認無異常情況再進行交接班程序。
1.4交班人員主動、簡要地向接班人員介紹值班和設備運和情況，重點講明操作注意項；接班人應仔細聆聽，如有疑問可向交班人提問，直至雙方清楚。
1.5接班人查看上班的《中控室值班記錄表》，檢查通卡、儀器、工具等物品是否齊全完好，擺放清楚；電熱瓶是否加滿水；門口拖鞋是否擺放整齊等。
1.6交接班雙方認為無誤后共同在《中控室值班記錄表》上簽名確認。
1.7交接完畢后所發(fā)生的問題由接班人負責。
1.8有下列情況之一的，不能交接班：
a)上一班情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，值班室、系統(tǒng)設備不清潔；
b)接班人未到崗，交接人不能下班；
c)接班人醉酒或其他情況；
d)事故處理過程中；
e)若交接班過程中發(fā)生故障，應停止交接，由交接班人負責處理事故，接班人協(xié)助。
2. 值班操作要點 值班人員應提前10分鐘到達值班崗位，按交接班程序進行交接班。
§ 電視監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程
1. 開機前應關閉所有監(jiān)視器、電腦顯示器、矩陣控制器電源和操作臺電源；合上監(jiān)控柜內電源總開關，然后逐一開啟監(jiān)視器、電腦顯示器、硬盤錄像機、矩陣控制器和操作臺電源。
2. 矩陣操作臺電源開關打開后，輸入操作員號碼和口令進入系統(tǒng)，鍵入監(jiān)視器號 MON鍵選擇要監(jiān)視的監(jiān)視器，鍵入攝象機號 CAM鍵選擇所控制的攝象機；按-1CNM鍵遞減攝象機序號，按 1CNM鍵遞增攝象機序號，鍵入0 BACK SEQ鍵按遞減順序循環(huán)攝象機序號，鍵入0 FORWARD SEQ鍵按遞增順序循環(huán)攝象機序號，按STOP鍵停止循環(huán)。
3. 需要控制帶云臺攝像機,先選擇要監(jiān)視的監(jiān)視器號和所控制的攝象機，前后左右推動手柄控制攝象機所對的方向，前后推動ZOOM鍵調整遠近，前后推動FOCUS鍵調整焦距。
4. 進入硬盤錄像系統(tǒng)要先登錄WINDOWS2000，在桌面上雙擊“數(shù)字硬盤錄像系統(tǒng)”圖標即可進入，雙擊相應小畫面即可放大觀看，再次雙擊可恢復16畫面顯示。
5. 查看錄像回放單擊屏幕右下角“回放”圖標，選擇“文件”查看，選擇要查看的錄象機和日期，系統(tǒng)即可顯示相應的錄象文件，文件名稱的數(shù)字表示該文件的記錄時間，點擊相應文件，按播放控制按鈕可查看錄象；對畫面單擊左鍵使畫面放大，單擊右鍵恢復；單擊紅色按鈕退出。
6. 每日要查看每臺數(shù)字硬盤錄像機可保存天數(shù)，作好記錄。
§ 一卡通系統(tǒng)操作規(guī)程
1. 系統(tǒng)組成說明：
1.1 聯(lián)想萬全1050C服務器為一卡通系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫服務器，主要負責為一卡通系統(tǒng)工作站提供系統(tǒng)登陸、身份驗正及數(shù)據(jù)查詢、打印服務。
1.2 一卡通系統(tǒng)終端有5臺工作站電腦，其中JS1為一卡通系統(tǒng)管理中心兼巡更系統(tǒng)，配合門禁系統(tǒng)同步使用，主要負責日常IC卡的讀寫等管理工作。同時東區(qū)大堂內的兩臺考勤機通訊線也掛接在JS1上，可由管理人員定時進入考勤系統(tǒng)提取考勤記錄。大堂服務臺上的考勤機需值班人員定期拿回與JS1聯(lián)線提取考勤記錄。
1.3 JS2為門禁系統(tǒng)專用，主要負責電信大樓內門禁控制器的在線工作狀態(tài)監(jiān)控掃描，同時自動提取開門記錄和可實現(xiàn)電腦開門、故障自動報警等功能。
1.4 JS3為IC卡面掃描、印制及刻錄機專用工作站。
1.5 JS14為東區(qū)14樓人力資源部的考勤系統(tǒng)工作站，主要負責省電信公司員工上班刷卡考勤管理，由人力資源部責。
1.6 JS15為15樓收費系統(tǒng)專用電腦，負責日常收費機聯(lián)機提取記錄及食堂IC卡消費、充值、退款等管理工作，由省電信公司辦公室負責。
2. 日常使用與維護：
2.1服務器：
數(shù)據(jù)服務器工作時其屏幕右下角有一帶綠色倒三角圖標，表明一卡通系統(tǒng)數(shù)據(jù)服務正常運作，若三角圖標顯示紅色則表明數(shù)據(jù)服務已停止，用鼠標雙擊該圖標，在“SQL SERVER服務管理器”窗口中點“刷新服務”按鈕使數(shù)據(jù)庫服務重新啟動即可，必要時可重新啟動服務器電腦主機。
2.2管理中心：
在JS1電腦桌面上用鼠標雙擊該“捷順科技一卡通管理系統(tǒng)”圖標，即可運行一卡通管理系統(tǒng)，點擊鑰匙圖標，在系統(tǒng)登陸窗口中選擇卡號0001，并輸入密碼即可進入一卡通管理中心界面，按屏幕上方的提示菜單或圖標功能進行相關IC卡發(fā)行、補發(fā)、改寫、掛失、解掛、退卡及報表查詢工作。一卡通系統(tǒng)共由六個子系統(tǒng)組成，他們分別是：人事、門禁、收費、考勤、停車場管理系統(tǒng)。整個系統(tǒng)要啟用時須先在人事子系統(tǒng)中輸入相關員工資料作發(fā)卡資料備用。
2.2.1 IC卡發(fā)行：點擊“IC卡管理”菜單中的IC卡發(fā)行或直接點擊“放大鏡”圖標，在IC卡發(fā)行窗口中會有“請出示IC進行檢測”藍色字符閃爍提示。將要發(fā)行的新卡先在桌面上的IC卡發(fā)行器感應區(qū)前刷過，系統(tǒng)將會檢測出此卡的卡號，并提示“此卡為新卡”。在“員工編號”中選擇相應的人員編號及開通子系統(tǒng)、授權可選門禁、收費、考勤機號、卡類、開通有效日期后，點擊“發(fā)行”，再刷卡，聽到一聲嗡鳴即可完成寫卡過程。再刷卡檢測時，此卡就會在電腦屏幕右上角顯示IC卡狀態(tài)：正常使用。
2.2.2 改寫：與IC卡發(fā)行過程相同，只是將原卡內的授權內容改變而已，如開通子系統(tǒng)個數(shù)、開門機號，或有效使用期限等。
2.2.3 補發(fā)：先將已丟失或損壞的卡號在“IC卡掛失、解掛、退卡”功能窗口中掛失，然后再刷要補發(fā)的新卡，選擇要發(fā)行內容完畢，點擊“補發(fā)”按鈕，再刷卡即可。
2.2.4 掛失解掛：輸入相應卡號點擊“掛失”或“解掛”按鈕即可，系統(tǒng)會將此信息在進入各子系統(tǒng)時自動加載到一卡通系統(tǒng)使用終端機上。
2.2.5 退卡：將要退卡IC卡IC卡發(fā)行器上刷過，待檢測出相關信息時，點擊“退卡”，再刷卡。聽到一聲嗡鳴即可完成退卡過程。
2.2.6 系統(tǒng)設置：在系統(tǒng)管理菜單中選“系統(tǒng)設置”或管理中心處的“電腦”圖標即可彈出一卡通系統(tǒng)設置窗口，設置內容有：系統(tǒng)通訊端口、發(fā)行器設置及使用單位名稱。系統(tǒng)默認通訊端口為COM1口，一卡通發(fā)行器，無須再更改，否則會起整個系統(tǒng)無法正常使用。
2.2.7 基本資料：負責收費機、門禁控制器、巡更器的開通機號、安裝位置的基本設置，作為一卡通系統(tǒng)終端設備的電腦資料供后臺使用。
2.2.8 報表打?。?/strong>IC卡發(fā)行報表、IC卡金額報表、IC卡延期報表、IC卡掛失報表，以上四種報表均可按各種可選條件來查詢打印符合用戶要求的報表。
2.3 門禁子系統(tǒng)：在管理中心上方菜單的倒三角可選按鍵中選取“門禁管理系統(tǒng)”即可直接進入門禁管理系統(tǒng)。門禁管理系統(tǒng)一共有四個功能菜單，它們分別如下：
2.3.1聯(lián)機通訊：
a)讀取記錄：可對目前正在使用的門禁控制器按自選機號單個、多個或全部提取記錄；
b)門禁設置：提供在線測試、清空、加載門禁時間和記錄；
c)實時通訊：提供自動掃描門禁終端并提取記錄、電腦開門、門鎖狀態(tài)以及故障自動報警功能。
2.3.2輔助管理：
a)清除門禁記錄：可按日期時間段清除已過期無用的開門記錄，一般只保留三個有月。
b)系統(tǒng)設置：提供電腦開門自動加載時間、掃描時間、聲音報警、門禁類型等功能設置。
2.3.3管理門禁設置：須先輸入密碼：JS168，進入本系統(tǒng)要求管理的門禁機號，如新增加了門禁控制器后，須在此把該機號打鉤選上，方可將其加入在線使用掃描等。
2.3.4查詢/報表管理：開門查詢、掛失查詢。
2.3.5IC卡管理：IC卡檢測、IC卡掛失、IC卡取消掛失。
2.4巡更管理系統(tǒng)：巡更系統(tǒng)一共有四個功能菜單：聯(lián)機通訊、查詢管理、巡更計劃安排、輔助管理，其功能如下：
2.4.1機通訊：
a)巡更器設置：可按自選巡更器的機號進行在線測試、加載信息、清空記錄等。
b)實時通訊：即進入巡更自動掃描監(jiān)控制界面，并自動顯示巡更員巡更的網(wǎng)點號、巡更時間、位置。
2.4.2查詢管理：巡更查詢、報表打印。
2.4.3巡更計劃安排：
a)巡更員設置：提供巡更人員的卡號、姓名、巡更路線的增加、刪除、修改設置。
b)巡更路線設置：提供巡更路線、網(wǎng)點編號、巡更時間的增加、刪除修改設置。
2.4.4輔助管理：
a)清除巡更記錄：可按自選時間段清除已過期不用的巡更記錄。
b)巡更方式設置：提供巡更遲巡早巡時間限制、巡更器類型、聯(lián)網(wǎng)脫網(wǎng)巡更等功能設置。
c)巡更地圖設置：可按自選條件設置巡更網(wǎng)點背景地圖及網(wǎng)點編排方式，對著屏幕點擊鼠標右鍵可彈出功能來增加巡更網(wǎng)點、增刪地圖。
d)遺漏計算：可按自選時間范圍來統(tǒng)計巡更遺漏結果。
數(shù)據(jù)庫服務器、一卡通管理中心及門禁工作站電腦平應正常使用開關機，不得隨意安裝電腦游戲和刪除文件以免系統(tǒng)穩(wěn)定運行，若有無法排除故障應及時與管理員聯(lián)系。
§ 智能消防系統(tǒng)操作規(guī)程
1. 開機：打開電源，登錄，輸入口令Honeywell，進桌面，雙擊圖標進入消防報警系統(tǒng)，輸入操作員名稱和密碼登錄系統(tǒng)。
2. 每日要檢查三臺報警主機及聯(lián)動柜工作是否正常，指示燈和喇叭是否有效；發(fā)現(xiàn)問題要及時報修。
3. 當報警主機發(fā)出報警聲時，要先在主機或打印機記錄紙上確認報警類型及位置，用對講機通知相應區(qū)域保安員去現(xiàn)場查看，如確認火災立即啟動《火災應急程序》；如確認為誤報或故障，則消除報警、復位，做好記錄，通知維修。
4. 當發(fā)現(xiàn)有多個探頭報警，并有本區(qū)消防噴淋水流指示器報警或消防栓手動報警或樓層破玻璃手動報警按鈕報警，即可確認為火災，立即啟動《火災應急程序》。
5. 消音、確認、復位在電腦上操作也可報警主機上操作；在報警主機上操作要注意切莫向上推動已用紅色方框標出的“人工全部啟動”按鈕。
6. 當消防聯(lián)動柜報警時，先查看指使燈確定報警類型及位置，通知保安人員或工程部有關人員到現(xiàn)場確認，如發(fā)生火災立即啟動《火災應急程序》，如發(fā)現(xiàn)誤報或故障則通知中控室解除警報和工程部有關人員維修。
§ 監(jiān)控系統(tǒng)維護規(guī)程
1. 監(jiān)控系統(tǒng)設備包括：各級監(jiān)控中心主機和配套設備、計算機監(jiān)控網(wǎng)絡、監(jiān)控模塊及前端采集設備。
2. 監(jiān)控中心主機和配套設備應由不間斷電源供電，交流電壓的變化范圍應在額定值的-15%~ 10%內；直流電壓的變化范圍應在額定值的-15%~20%內。
3. 監(jiān)控中心主機和配套設備應有良好的接地。
4. 保持監(jiān)控中心主機和配套設備的整齊和整潔。
5. 監(jiān)控系統(tǒng)作為通信電源的高級維護手段，其自身應有例行的常規(guī)巡檢、維護操作和定期的對系統(tǒng)功能與性能指標的測試。
6. 分析每天的各種告警數(shù)據(jù)報表、歷史數(shù)據(jù)報表和參數(shù)曲線，結合月、季的階段匯總報表，了解設備設備運行情況，報告給站長制定相應的設備維護設計。
7. 日常值班人員應對系統(tǒng)終端發(fā)出的各種聲光告警，立即作出反映。對于一般預報警，可以記錄下來，進一步觀察；對于緊急告警，應電話了解報警來源,嚴重應通知站長。
8. (每月)對監(jiān)控系統(tǒng)作好巡檢記錄：
a)監(jiān)控中心內設備，服務器、業(yè)務臺、打印機、音響和大型顯示設備等運行是否正常；查看系統(tǒng)操作記錄、操作系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫日志，是否有違章操作和錯誤發(fā)生。
b)前端采集設備的數(shù)據(jù)采集、處理以及上報數(shù)據(jù)是否正常。
9. 監(jiān)控系統(tǒng)的功能和性能指標每季抽查一次，每半年檢測一次，抽查檢測過 程以不影響供電系統(tǒng)的正常工作為原則。
10. 數(shù)據(jù)的管理和維護：
a)系統(tǒng)配置參數(shù)發(fā)生改變時，自身配置數(shù)據(jù)要備份，在出現(xiàn)意外時，用來恢復系統(tǒng)。
b)系統(tǒng)操作記錄數(shù)據(jù)，每季備份一次，以作備查。
11. 監(jiān)控中心和監(jiān)控站中主機的系統(tǒng)軟件有正規(guī)授權，應用軟件有自主版權，系統(tǒng)軟件應有安裝盤，在系統(tǒng)出現(xiàn)以外情況下，重新安裝恢復。具備完善的安裝手冊，用戶手冊和技術手冊，整套軟件和文檔由值班長保管。
12. 數(shù)據(jù)庫內保存的歷史數(shù)據(jù)在定期倒入外存后，作上標簽妥善保管。
13. 每日、每月、每季和每年打印出的報表，裝訂成冊，妥善保管。
§ 紅外線布防規(guī)定
根據(jù)省電信公司安保部要求，從 年 月 日起對1206室、1507室實施紅外線布防。布防、監(jiān)測時間每天從18點30分到7點30分為止。節(jié)假日全天布防、監(jiān)測。布防期間發(fā)生報警要立即通知保安人員到現(xiàn)場核實，如有情況應立即報省電信公司安保部和有關領導，由領導決定是否報警，并將事件過程認真記錄。以確保兩室安全。
聯(lián)系電話：1206室33652xx、75501xx、1507室75509xx
§ 火災應急程序
1. 報警
a)消防控制中心接收的火警信號（包括燈光、音響、消防主機顯示屏顯示）；
b)安全員、治安分隊執(zhí)勤和巡邏中發(fā)現(xiàn)的火警；
c）業(yè)主的報警.
2. 確認
消防控制中心從自動報警裝置系統(tǒng)接收的火警信息，應立即用對講機、電話通知機電處當值電工（或附近安全員員）趕赴預警現(xiàn)場確認。若屬于非誤報，則應查明預報原因，追蹤煙霧來源，如人為違章造成的火警（如燒紙、施工、向探頭噴煙）引起的報警，應予制止。確認中應隨時保持與消防控制中心的聯(lián)系，并報告確認情況.
3. 報告
如果火情較大，應及時通知公司領導、站長及各部門主管。
4. 指揮
消防監(jiān)控中心根據(jù)預先制定的滅火預案立即組織警戒、疏散、滅火和對現(xiàn)場進行控制，站長或消防管理中心主管應臨指揮。情式嚴重立即向119臺報警。
5. 疏散及警戒
a)大廈的消防控制中心應通過消防應急廣播裝置進行廣播，通報火災情況，引導群眾疏散；
b)安全員員應逐戶（樓層）通知受影響的住戶、顧客，引導住戶疏散；或做好撤離準備；
c)值班電工在切斷電源后應開通應急照明電源，火災現(xiàn)場部門員工打開所有安全通道，引導住戶、顧客有序地撤離;
d)阻攔與撲救無關的人員進入火災現(xiàn)場或影響區(qū);
e)看管被搶救的公私財物，在火災撲救前嚴禁任何人轉移；
f)積極主動進入火災現(xiàn)場，撤出易燃、易爆物品，搶救公私財物;
g)撤出或移走妨礙消防和救護車輛通行的障礙；
h)協(xié)助運送火場中被困或受傷人員.
6. 滅火
a)取用滅火器材時應正確選用滅火器（根據(jù)物質的燃燒特性）以免用錯滅火器使回火復燃；
b)若是機房、電氣發(fā)生火災，應先切斷一切電源，選用“1211”滅火器直接噴射火源處，如有油的電源設備（如變壓器、油開關）著火時，也可用干燥的黃沙蓋住火焰，使火熄滅，裝有自動滅火裝置的場所，直接開啟自動滅火裝置施放藥劑滅火;
c)機電處電工斷開相關電源，保證應急電源設備運行。開啟自動滅火系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)防水泵，迫降電梯，關閉空調機組，保證消防供水；
d)公安消防隊到達以后，消防管理中心迅速向公安消防隊指揮員報告火情，移交指揮權，組織公司所有參戰(zhàn)人員配合撲滅火災.
7. 現(xiàn)場維護
a)消防管理中心主管以及相關人員應配合公安消防部門對火災現(xiàn)場進行調查分析，評估火災造成的損失;
b)組織安全員員對搶救出的物品進行確領取及轉移到倉庫保存;
c)機電處應對消防設備設施進行一次檢查和清點，對已損壞的設備設施進行修復或提出補充申請;
d)公司領導對受災住戶進行安慰及解決實際問題;
e)公司領導應召集參與實施滅火撲救的部門負責人，總結滅火工作的經(jīng)驗及教訓。
§ 中控火警應急流程圖
