長(zhǎng)春市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅(jiān)方案

為深入貫徹黨的十九大精神和習(xí)近平總書(shū)記在吉林考察調(diào)研時(shí)講話精神，加強(qiáng)社區(qū)治理能力，促進(jìn)物業(yè)管理與基層社會(huì)治理相融合，提升老舊住宅區(qū)物業(yè)管理水平，不斷增強(qiáng)人民群眾的獲得感和幸福感，結(jié)合我市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)際，確定2021年為老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅(jiān)年，為推進(jìn)工作開(kāi)展，制定本方案。

一、強(qiáng)化目標(biāo)管理，確定攻堅(jiān)工作主攻方向

1.明確攻堅(jiān)區(qū)域，制定任務(wù)清單。本方案確定的攻堅(jiān)區(qū)域?yàn)?010年年底前建成，未實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)社會(huì)化管理的住宅區(qū)。封閉的老舊住宅區(qū)遵循既定的物業(yè)管理區(qū)域；未封閉的由各城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）根據(jù)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主的管理需求等情況劃定物業(yè)管理區(qū)域，按照年度攻堅(jiān)工作任務(wù)清單抓好落實(shí)。（市房管局，各城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）

2.實(shí)現(xiàn)“三個(gè)全覆蓋”目標(biāo)。發(fā)揮黨的領(lǐng)導(dǎo)核心作用，實(shí)現(xiàn)黨組織對(duì)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)的全覆蓋；強(qiáng)化業(yè)主自覺(jué)參與管理的意識(shí)，實(shí)現(xiàn)老舊住宅區(qū)業(yè)主自治組織建設(shè)全覆蓋；提高物業(yè)服務(wù)社會(huì)化程度，實(shí)現(xiàn)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會(huì)化全覆蓋。（各城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）

二、加強(qiáng)黨建引領(lǐng)，推動(dòng)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理向縱深開(kāi)展

3.發(fā)揮黨組織引領(lǐng)作用。基層黨組織要將老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會(huì)化列為年度黨建重點(diǎn)工作，建立健全鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)多方議事協(xié)調(diào)工作機(jī)制，發(fā)揮黨組織統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用。（市委組織部，各城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）

4.加強(qiáng)黨對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備條件的應(yīng)成立黨組織；不具備成立黨組織條件的，吸納業(yè)主委員會(huì)成員中的黨員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人中的黨員擔(dān)任社區(qū)黨組織（小區(qū)黨支部）兼職委員。倡導(dǎo)黨員、“兩代表一委員”參選業(yè)主委員會(huì)成員，提高業(yè)主委員會(huì)黨員比例，鼓勵(lì)推選黨員業(yè)主為業(yè)主委員會(huì)主任。（市委組織部，各城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）

三、進(jìn)一步落實(shí)責(zé)任，扎實(shí)組織推進(jìn)攻堅(jiān)工作

5.明確市級(jí)相關(guān)部門(mén)責(zé)任。市房管局負(fù)責(zé)制定全市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅(jiān)工作的相關(guān)政策、考核辦法，給予區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)政策指導(dǎo)；市委組織部負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市各級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主組織黨組織開(kāi)展黨建工作；市民政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)并推進(jìn)老舊住宅區(qū)所在社區(qū)的群眾自治組織建設(shè)、社區(qū)治理；市財(cái)政局負(fù)責(zé)籌集撥付市級(jí)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理獎(jiǎng)補(bǔ)資金；市規(guī)自局負(fù)責(zé)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理用房選址的審核；市建委按照管理職能負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與街區(qū)制老舊住宅區(qū)相配套的道路、排水等市政設(shè)施維護(hù)、更新及改造；市城管局負(fù)責(zé)街區(qū)制老舊住宅區(qū)市容、環(huán)境衛(wèi)生治理，生活垃圾清運(yùn)行業(yè)管理；市林園局負(fù)責(zé)指導(dǎo)屬地園林綠化部門(mén)對(duì)街區(qū)制老舊住宅區(qū)的園林綠化管理。（市直各相關(guān)部門(mén)）

6.明確城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)責(zé)任。各城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)作為老舊住宅區(qū)物業(yè)管理攻堅(jiān)工作的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)攻堅(jiān)工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)區(qū)級(jí)專(zhuān)項(xiàng)資金，進(jìn)一步充實(shí)基層工作隊(duì)伍，建立責(zé)任清單、問(wèn)題清單和制度措施清單，建立目標(biāo)管理和績(jī)效考核體系。及時(shí)總結(jié)攻堅(jiān)工作經(jīng)驗(yàn)建立長(zhǎng)效機(jī)制，確保老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會(huì)化工作持續(xù)推進(jìn)。（各城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）

7.明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)責(zé)任。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）建立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)行為監(jiān)管、矛盾糾紛調(diào)處、組織應(yīng)急維修服務(wù)。制定物業(yè)管理工作常見(jiàn)問(wèn)題處理手冊(cè)，確保基層物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化。社區(qū)居（村）民委員會(huì)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）指導(dǎo)下，組織、協(xié)助轄區(qū)業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會(huì)，并指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，組織指導(dǎo)“三長(zhǎng)”收集民情信息、宣傳政策法規(guī)、調(diào)處矛盾糾紛、開(kāi)展便民服務(wù)、實(shí)施有效監(jiān)督。（各城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）

四、強(qiáng)化自治意識(shí)，深入開(kāi)展業(yè)主組織建設(shè)

8.推進(jìn)組建業(yè)主委員會(huì)。區(qū)級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)要指導(dǎo)業(yè)主組織建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)要對(duì)照任務(wù)清單中的項(xiàng)目，逐一做好宣傳發(fā)動(dòng)工作，對(duì)業(yè)主委員會(huì)組建、換屆工作進(jìn)行全程監(jiān)督指導(dǎo)。已成立業(yè)主大會(huì)，因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。業(yè)主可采取現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)會(huì)、書(shū)面和電子投票等方式進(jìn)行表決，加快推進(jìn)業(yè)主大會(huì)電子表決系統(tǒng)的建設(shè)使用。（各城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）

9.充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)動(dòng)員業(yè)主積極參與共同管理事務(wù)，確定物業(yè)管理社會(huì)化模式；代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)人依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行合同；督促業(yè)主遵守法律法規(guī)、議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決議，依法履行按時(shí)、足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等業(yè)主義務(wù)；對(duì)業(yè)主違規(guī)違約行為進(jìn)行勸阻。（各城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）

10.加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要強(qiáng)化對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高依法依規(guī)履職能力。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)做出的決定違反法律、法規(guī)的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）可以建議業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并指導(dǎo)選舉新的業(yè)主委員會(huì)。加大對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員違法違規(guī)行為查處力度，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。（各城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）

五、創(chuàng)新舉措，加速推進(jìn)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會(huì)化

　　11.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供基本服務(wù)。各城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)可以通過(guò)新建、重組方式成立公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并給予政策、資金等適當(dāng)扶持；為業(yè)主提供一批信譽(yù)好、有意愿、具有老舊住宅區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)名錄，供業(yè)主選聘。在保障基本物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，業(yè)主可以以樓棟、單元為單位，與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商增加有償服務(wù)內(nèi)容，提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格，滿(mǎn)足差異化物業(yè)服務(wù)需求。（各城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）

　　12.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)管。結(jié)合全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)領(lǐng)域亂象整治工作，市、區(qū)兩級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)依法開(kāi)展對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用評(píng)價(jià)工作，評(píng)價(jià)結(jié)果向社會(huì)公示。依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用狀況，實(shí)行信用分級(jí)分類(lèi)監(jiān)管，強(qiáng)化信用信息在前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府采購(gòu)等方面的應(yīng)用。嚴(yán)肅查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違規(guī)行為。根據(jù)業(yè)主和社區(qū)居（村）民委員會(huì)意見(jiàn)，對(duì)不依法依約提供物業(yè)服務(wù)且拒不整改的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主可在街道辦事處指導(dǎo)下召開(kāi)業(yè)主大會(huì)予以解聘。（市房管局，各城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）

　　13.多渠道拓展老舊住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)要發(fā)揮“三長(zhǎng)”、黨員示范引領(lǐng)作用，加強(qiáng)教育和引導(dǎo)，強(qiáng)化業(yè)主交費(fèi)意識(shí)，提高物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率,依法收取生活垃圾處理費(fèi)，加強(qiáng)共有部分經(jīng)營(yíng)性收益管理。鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)整合老舊住宅區(qū)內(nèi)可供經(jīng)營(yíng)的公共資源，業(yè)主有意愿將扣除合理成本之后的經(jīng)營(yíng)所得收益用于補(bǔ)充老舊住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意后使用，并按照規(guī)定公示收支情況。各城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)要優(yōu)化公共管理經(jīng)費(fèi)的使用，整合部分市容整治專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，用于彌補(bǔ)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)缺口。（各城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）

六、加強(qiáng)物業(yè)維修資金使用和管理，切實(shí)發(fā)揮主體作用

　　14.擴(kuò)大物業(yè)維修資金歸集范圍。針對(duì)未建立物業(yè)維修管理制度的老舊住宅區(qū),業(yè)主可以結(jié)合小區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)，參照現(xiàn)行物業(yè)維修資金管理制度，通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決確定園區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)、交存比例、交存范圍、交存時(shí)點(diǎn)等，由各城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)建立專(zhuān)戶(hù)代管并制定使用流程。（各城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）

　　15.提高物業(yè)維修資金使用率。優(yōu)化物業(yè)維修資金使用流程，簡(jiǎn)化申請(qǐng)材料，縮短審核時(shí)限，逐步向區(qū)級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)下放資金使用初審權(quán)。推行應(yīng)急維修使用程序，對(duì)于屋面防水滲漏、下水阻塞、電梯故障及外立面脫落的維修申請(qǐng)，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法申請(qǐng)啟動(dòng)應(yīng)急程序，從物業(yè)維修資金中列支相關(guān)費(fèi)用。（市房管局）

七、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，多環(huán)節(jié)共同保障工作實(shí)效

　　16.健全組織領(lǐng)導(dǎo)體系。成立長(zhǎng)春市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)攻堅(jiān)工作，市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，市委組織部部長(zhǎng)、相關(guān)副市長(zhǎng)任副組長(zhǎng)，市直相關(guān)部門(mén)，各城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)主要負(fù)責(zé)人為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，設(shè)在市房管局，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作，建立“月調(diào)度、季小結(jié)、年考核”制度，及時(shí)研究處理出現(xiàn)的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題并制定相關(guān)配套政策。各城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)也要成立相應(yīng)組織機(jī)構(gòu)。（市房管局、市委編辦，各城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）

　　17.充實(shí)基層管理力量。配齊、配強(qiáng)區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)物業(yè)管理工作力量，區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)配備5名以上工作人員；鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）配備1名以上物業(yè)管理專(zhuān)職工作人員；社區(qū)居（村）民委員會(huì)配備2名物業(yè)管理專(zhuān)職工作人員，確保物業(yè)管理工作順利開(kāi)展。（各城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）

　　18.發(fā)揮各級(jí)財(cái)政資金保障作用。市、區(qū)兩級(jí)要建立老舊住宅區(qū)物業(yè)管理獎(jiǎng)補(bǔ)專(zhuān)項(xiàng)資金，區(qū)級(jí)還要建立老舊住宅區(qū)物業(yè)管理應(yīng)急專(zhuān)項(xiàng)資金。應(yīng)急資金用于處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理突發(fā)事件的實(shí)際支出。獎(jiǎng)補(bǔ)資金用于對(duì)老舊住宅區(qū)轉(zhuǎn)變物業(yè)管理模式中，物業(yè)管理社會(huì)化程度高、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和生活垃圾處理費(fèi)收費(fèi)率高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)和“三長(zhǎng)”進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)工作開(kāi)展好的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)承接老舊住宅區(qū)管理面積大、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高、業(yè)主反映好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。各城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)結(jié)合實(shí)際，制定老舊住宅區(qū)物業(yè)管理獎(jiǎng)補(bǔ)專(zhuān)項(xiàng)資金分配方案。（市財(cái)政局、市房管局，各城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）

　　19.逐步完善法規(guī)政策體系。全面落實(shí)《民法典》中物業(yè)管理方面的內(nèi)容和要求，結(jié)合工作實(shí)際，修訂《長(zhǎng)春市物業(yè)管理?xiàng)l例》《長(zhǎng)春市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》等法規(guī)規(guī)章，為物業(yè)管理工作提供有力的政策法規(guī)依據(jù)。（市房管局、市司法局）

　　20.夯實(shí)對(duì)物業(yè)管理社會(huì)化工作的考核。各城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)要對(duì)轄區(qū)內(nèi)的攻堅(jiān)項(xiàng)目進(jìn)行自查，市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對(duì)各城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)完成的攻堅(jiān)項(xiàng)目進(jìn)行不定期抽查，對(duì)攻堅(jiān)工作完成情況實(shí)行綜合考核，考核結(jié)果上報(bào)市老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。（市房管局，各城區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）

　　21.加強(qiáng)宣傳工作力度。充分運(yùn)用廣播、電視、報(bào)紙等傳統(tǒng)媒體以及微信公眾號(hào)、微博、小視頻等新媒體，廣泛宣傳推行老舊住宅區(qū)物業(yè)管理社會(huì)化的重要意義，解讀物業(yè)管理法規(guī)政策，引導(dǎo)業(yè)主提高物業(yè)服務(wù)商品化意識(shí)和自治意識(shí)，幫助業(yè)主明確自身權(quán)利義務(wù)。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)，鼓勵(lì)其通過(guò)仲裁、法律訴訟等方式合理維權(quán)。

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來(lái)源： 營(yíng)商環(huán)境建設(shè)局