《中華人民共和國民法典》在十三屆全國人民代表大會三次會議表決通過，將自2021年1月1日起施行。民法典包羅萬象，被譽為“社會生活的百科全書”。

住建君特推出【今日看“典”】專欄，帶您了解民法典中與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域相關(guān)的知識點↓

【今日“一點”】

業(yè)主大會共同決定重大事項

中華人民共和國民法典第二百七十七條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會。當(dāng)業(yè)主大會成功設(shè)立后，該大會能決定哪些重大事項呢？本期小編就帶您一起在民法典中看看這“一點”。

【法律條文】

中華人民共和國民法典第二百七十八條規(guī)定：

下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

【條文釋義】

業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會組織、運作的規(guī)程，是對業(yè)主大會宗旨、組織體制、活動方式、成員的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容進行記載的業(yè)主自律性文件。

管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定，規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附屬設(shè)施的使用、維護、管理等事項，是業(yè)主對建筑物及其附屬設(shè)施的一些重大事務(wù)的共同約定，涉及每個業(yè)主的切身利益，對全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，并就建筑區(qū)劃內(nèi)的一般性日常事務(wù)作出決定。業(yè)主通過業(yè)主大會選舉能夠代表和維護自己利益的業(yè)主委員會委員，成立業(yè)主委員會。對不遵守管理規(guī)約，責(zé)任心不強，不依法履行職責(zé)的委員予以更換。

建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金主要用于業(yè)主專有部分以外的共有部分的共同部位、共同設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造、維護等。

有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項包括但不限于如何對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作予以監(jiān)督，如何與居民委員會協(xié)作，維護好建筑區(qū)劃內(nèi)的社會治安等。

專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。