來源：北京審判

課題組成員：王平、何江恒、董紅

編者按：北京市第二中級(jí)人民法院民二庭課題組結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中的常見問題進(jìn)行了系統(tǒng)梳理和總結(jié)。對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的效力認(rèn)定、前期物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)法律問題、業(yè)主委員會(huì)法律地位的認(rèn)定、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)交接相關(guān)問題、追索物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效的認(rèn)定等六個(gè)法律適用問題進(jìn)行了分析，并提出建議?，F(xiàn)予以轉(zhuǎn)發(fā)，供交流參考。

一、物業(yè)服務(wù)合同效力的認(rèn)定

物業(yè)服務(wù)合同的效力問題是處理物業(yè)服務(wù)合同糾紛的前置性問題，是法院依法應(yīng)當(dāng)主動(dòng)審查的內(nèi)容。審判實(shí)踐中，業(yè)主作為拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯，多有對(duì)合同效力提出異議，主張合同無效或者應(yīng)當(dāng)被撤銷。除了合同法規(guī)定的合同無效、可撤銷等法定事由外，在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中提出的主要事由有以下幾種：

（一）建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序違法的問題

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

對(duì)于建設(shè)單位以協(xié)議方式直接選聘物業(yè)企業(yè)，但未能提供政府主管部門批準(zhǔn)文件的，物業(yè)服務(wù)合同是否有效存在爭(zhēng)議。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：建設(shè)單位未按照規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)而是直接采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，必須經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，不得擅自進(jìn)行。該規(guī)定應(yīng)當(dāng)屬于強(qiáng)制性規(guī)范，因此簽訂的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》并未明確規(guī)定建設(shè)單位未按規(guī)定招投標(biāo)而是采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同無效，該規(guī)定并非效力性強(qiáng)制性規(guī)范，前期物業(yè)服務(wù)合同并不因此當(dāng)然無效。業(yè)主可就建設(shè)單位的違法行為向相關(guān)行政管理部門反應(yīng)，由相關(guān)行政管理部門作出行政處理。課題組傾向于后一種觀點(diǎn)。

（二）建設(shè)單位在房屋銷售后、業(yè)主大會(huì)成立之前自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問題

根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和《北京市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。該物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中予以明示。未成立業(yè)主大會(huì)，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。

建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任，從首戶業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接止。[1]在審判實(shí)踐中，建設(shè)單位在房屋銷售后、業(yè)主大會(huì)成立之前自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同的現(xiàn)象多有存在，對(duì)該類合同在性質(zhì)上是否屬于對(duì)業(yè)主具有法律效力的前期物業(yè)合同，尚沒有明確的法律規(guī)定。建設(shè)單位在房屋銷售前有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在房屋銷售后包括交付業(yè)主之后則無權(quán)再進(jìn)行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的活動(dòng)。在房屋銷售后、業(yè)主大會(huì)成立之前，應(yīng)當(dāng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)助業(yè)主完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作。建設(shè)單位如果在房屋銷售后再次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，則物業(yè)服務(wù)合同條款無法在房屋買賣合同中予以體現(xiàn)，不屬于“買賣合同包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”的情況，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同包括收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等重要條款的約定對(duì)業(yè)主并不具有當(dāng)然的約束力。

（三）業(yè)主委員會(huì)簽約程序違法的審查問題

對(duì)于業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)而以否認(rèn)業(yè)主委員會(huì)對(duì)外簽訂的物業(yè)服務(wù)合同為由的，法院是否應(yīng)當(dāng)對(duì)該合同效力進(jìn)行審查，課題組認(rèn)為，法院應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是真實(shí)的，業(yè)主沒有其他相反證據(jù)予以否認(rèn)，或者業(yè)主委員會(huì)作為案外人僅僅出具說明表示該物業(yè)服務(wù)合同沒有經(jīng)過業(yè)主大會(huì)通過或沒有經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)委員的簽字認(rèn)可，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)于合同效力的異議不予采納。

如果業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主提交了一定的證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)合同效力確實(shí)存在重大瑕疵，很有可能被認(rèn)定為無效合同，且合同效力狀態(tài)對(duì)于案件處理結(jié)果有直接影響的，考慮到物業(yè)服務(wù)合同的一方當(dāng)事人一般多為業(yè)主委員會(huì)，不是業(yè)主物業(yè)費(fèi)訴訟案件的當(dāng)事人，法院可以釋明業(yè)主或者建議業(yè)主委員會(huì)另案訴訟確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同的效力，給付物業(yè)費(fèi)的訴訟應(yīng)當(dāng)中止審理，也可以追加業(yè)主委員會(huì)作為無獨(dú)立請(qǐng)求的第三人參加訴訟，進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。

二、前期物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)法律問題

在房屋建成初期、房屋銷售過程中或者其后的相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)，符合法律規(guī)定的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可能無法及時(shí)成立，不能按照法律規(guī)定的程序選出合適的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，法律規(guī)定了這段前期物業(yè)服務(wù)期間。《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同問題進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定。建設(shè)單位銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主明示前期物業(yè)服務(wù)合同，在與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。審判實(shí)踐中關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同需要注意的問題有：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同的期限受到一定限制，期限截至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之時(shí)。

（二）前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有約束力。雖然業(yè)主在形式上并不是簽訂合同的當(dāng)事人之一，但由建設(shè)單位出面簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)際上屬于為第三人即全體業(yè)主訂立的合同。業(yè)主享有合同權(quán)利，承擔(dān)合同義務(wù)。

（三）適用于普通物業(yè)服務(wù)合同效力的認(rèn)定規(guī)則同樣適用于前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同在性質(zhì)上也屬于物業(yè)服務(wù)合同，如果出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托給他人的，或者前期物業(yè)服務(wù)合同中存在法律規(guī)定中免責(zé)、加重一方當(dāng)事人責(zé)任或者排除限制當(dāng)事人主要權(quán)利的，當(dāng)事人主張要求確認(rèn)委托合同無效、要求確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同中部分相關(guān)條款無效的，人民法院都應(yīng)當(dāng)受理并支持。[2]

（四）前期物業(yè)服務(wù)合同履行期限屆滿后，因未召開業(yè)主大會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)未另行委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方未重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)視為一方以自己的行為實(shí)際履行了合同的主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況，雙方成立事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)按照原物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容確定合同的權(quán)利義務(wù)。

三、業(yè)主委員會(huì)法律地位的認(rèn)定

對(duì)于業(yè)主委員會(huì)作為獨(dú)立的民事訴訟主體的法律地位問題，現(xiàn)行立法予以了肯定。[3]業(yè)主委員會(huì)可以以原告身份提起與物業(yè)服務(wù)行為密切相關(guān)的、涉及業(yè)主共同利益的訴訟。[4]業(yè)主委員會(huì)并無自身獨(dú)立的利益，其代表的是全體業(yè)主的共同利益，業(yè)主委員會(huì)從事民事活動(dòng)的法律后果歸于全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益、受侵害的業(yè)主請(qǐng)求人民法院予以撤銷的，業(yè)主委員會(huì)也可以作被告。[5]但業(yè)主委員會(huì)不是《民法通則》規(guī)定的自然人、法人。業(yè)主委員會(huì)自選舉之日產(chǎn)生，雖然應(yīng)予備案，但不需要經(jīng)過登記或者批準(zhǔn)程序，因此也不是社會(huì)團(tuán)體法人。[6]有觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)屬于“其他組織”，業(yè)主委員會(huì)合法成立后，其主任、副主任、委員等構(gòu)成了業(yè)主委員會(huì)的組織機(jī)構(gòu)，且業(yè)主委員會(huì)具備一定的辦公經(jīng)費(fèi)和辦公場(chǎng)所，可以認(rèn)定為“具備一定的財(cái)產(chǎn)”。

民事訴訟法學(xué)理論上的當(dāng)事人，一般是指因民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系發(fā)生糾紛，以自己的名義進(jìn)行訴訟，案件審理結(jié)果與其具有直接的或者法律上的利害關(guān)系，并受法院裁判拘束的人。[7]除當(dāng)事人本人外，在少數(shù)情況下，法律也允許非實(shí)體權(quán)利義務(wù)主體成為當(dāng)事人，主要包括清算組織、失蹤人的財(cái)產(chǎn)代管人、為保護(hù)死者名譽(yù)而提起訴訟的死者近親屬、遺產(chǎn)管理人、遺囑執(zhí)行人等。這些人參加訴訟并非是由于其本人的民事權(quán)益發(fā)生糾紛，而是因?yàn)橐罁?jù)法律規(guī)定對(duì)他人的民事權(quán)益負(fù)有照管、保護(hù)的職責(zé)，案件審理結(jié)果雖然與其沒有直接的利害關(guān)系，但是存在法律上的利害關(guān)系，他們參加民事訴訟的目的是保護(hù)他人的民事權(quán)益。因此，業(yè)主的共同利益受到侵害時(shí)，相較于業(yè)主可以分別以自己的名義起訴，由業(yè)主委員會(huì)依法代表全體業(yè)主提起訴訟，符合立法目的，更有利于節(jié)約訴訟成本和社會(huì)資源。

審判實(shí)踐中，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)是否具有民事責(zé)任能力尚有爭(zhēng)議。原告資格與被告資格本是一體兩面的問題，兩者共同構(gòu)成當(dāng)事人完整的訴訟權(quán)利能力，只明確其一面，在法律邏輯上無法得到合理的解釋根據(jù)。[8]業(yè)主委員會(huì)從事活動(dòng)而獲益的業(yè)主，只享受利益而不承擔(dān)責(zé)任，因該活動(dòng)而受到不利益的一方卻無法獲得法律救濟(jì)，有違公平原則。但是，業(yè)主委員會(huì)并無獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，不能承擔(dān)民事責(zé)任，因此，作為業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)所實(shí)施的民事活動(dòng)的法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)最終責(zé)任。但涉及到實(shí)體權(quán)利的處分以及訴訟權(quán)利的行使的問題，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主大會(huì)通過章程或者業(yè)主大會(huì)決議的方式給予的授權(quán)。

四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。[9]物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主收取與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相匹配的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主或者建設(shè)單位之間未簽訂合同或者雙方存在事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的情況下，如果雙方不能就物業(yè)服務(wù)費(fèi)用達(dá)成協(xié)議，如何確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)？根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人就有關(guān)合同價(jià)款或者報(bào)酬約定不明的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行。審判實(shí)踐中，可以通過對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行評(píng)估的方式確定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

審判實(shí)踐中，關(guān)于個(gè)案中能否啟動(dòng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估，并將評(píng)估報(bào)告作為法院審查認(rèn)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，存在不同的認(rèn)識(shí)。有的觀點(diǎn)認(rèn)為：第一，審判實(shí)踐中往往是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與個(gè)別業(yè)主之間的物業(yè)費(fèi)糾紛，在個(gè)案中因當(dāng)事人提出評(píng)估申請(qǐng)法院委托進(jìn)行的評(píng)估，該評(píng)估結(jié)論只對(duì)個(gè)案的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力；其他業(yè)主未進(jìn)入訴訟，無法就物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)問題陳述意見，故該評(píng)估結(jié)論對(duì)其他業(yè)主沒有約束力，否則，會(huì)剝奪其他業(yè)主的程序權(quán)利。其他業(yè)主可能事實(shí)上按照其他物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，與個(gè)案評(píng)估報(bào)告確定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不同，可能引發(fā)同小區(qū)出現(xiàn)新的訴訟，社會(huì)效果不好。

有不同觀點(diǎn)認(rèn)為：第一，從《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估規(guī)范（試行）》內(nèi)容看，其規(guī)范的評(píng)估方法符合《合同法》關(guān)于市場(chǎng)價(jià)格的規(guī)定，評(píng)估報(bào)告可以作為認(rèn)定市場(chǎng)價(jià)格的重要依據(jù)，審判實(shí)踐中可以適用。第二，物業(yè)服務(wù)具有有公共性，面向的是不特定的多數(shù)業(yè)主，雖然是在個(gè)案中評(píng)估物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，但評(píng)估的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)全體業(yè)主而非訴訟中的個(gè)別業(yè)主所提供物業(yè)服務(wù)的情況，故除非其他業(yè)主有特殊情況，否則個(gè)案評(píng)估的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)對(duì)其他業(yè)主也具有約束力。第三，如果存在部分業(yè)主已經(jīng)按照不同的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，那這是部分業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就二者之間私權(quán)利的處分，具有相對(duì)性，對(duì)其他業(yè)主沒有法律約束力，也不能否定評(píng)估報(bào)告關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估結(jié)論。

課題組認(rèn)為，個(gè)案中可以依法啟動(dòng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估程序，至于評(píng)估結(jié)論能否作為該案或者同小區(qū)其他案件中認(rèn)定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，應(yīng)注意審查案件中的證據(jù)情況，如果當(dāng)事人提出反駁證據(jù)或者理由的，法院應(yīng)當(dāng)按照證據(jù)規(guī)則予以審查。

五、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)交接相關(guān)問題

（一）物業(yè)交接期間物業(yè)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)問題

關(guān)于物業(yè)交接的內(nèi)容，《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)項(xiàng)目交接管理辦法》對(duì)物業(yè)交接內(nèi)容、程序做出了具體規(guī)定。但對(duì)于物業(yè)交接期間物業(yè)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)問題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》未作出規(guī)定。從地方規(guī)范看，《北京市物業(yè)管理辦法》和《北京市物業(yè)項(xiàng)目交接管理辦法》對(duì)此做出了規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收費(fèi)用的處理

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在交接過程中應(yīng)當(dāng)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收費(fèi)用的處理實(shí)質(zhì)上是合同解除后相關(guān)法律后果的處理，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還預(yù)交的費(fèi)用。

六、追索物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效的認(rèn)定

《北京高院意見》規(guī)定，審理追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)案件，應(yīng)依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在適用訴訟時(shí)效時(shí)不宜過苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，可認(rèn)定其在持續(xù)主張權(quán)利。

審判實(shí)踐中，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)連續(xù)提供物業(yè)服務(wù)是否應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效的問題還存有爭(zhēng)議：有的觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同具有公共服務(wù)性和強(qiáng)制繼續(xù)履行的特點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)如綠化、保安等具有明顯的公共服務(wù)的特點(diǎn)，其針對(duì)的是全體業(yè)主而不是單個(gè)業(yè)主。在部分業(yè)主欠費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，以保證全體業(yè)主的整利益，難以針對(duì)個(gè)別業(yè)主行使一般民事合同的履行抗辯權(quán)。業(yè)主大量拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為嚴(yán)重影響了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康有序發(fā)展。因此，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)連續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，無需對(duì)訟時(shí)效期間起算點(diǎn)進(jìn)行審查、確認(rèn)，在對(duì)證明訴訟時(shí)效中斷的證據(jù)進(jìn)行審核時(shí)，也盡可能從寬掌握。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)具有特殊性，在適用訴訟時(shí)效問題上從寬掌握具有一定的合理性，但同時(shí)不能忽視對(duì)于物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效期間起算點(diǎn)的審查、確認(rèn)。“不宜過苛”不意味著不適用訴訟時(shí)效，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)未就其持續(xù)主張權(quán)利進(jìn)行舉證的，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張的已經(jīng)超過訴訟時(shí)效期間的物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求不予支持。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)已就其持續(xù)主張權(quán)利進(jìn)行舉證的，在證據(jù)審核上適用不宜過苛、從寬掌握的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

課題組認(rèn)為，一般而言，“履行期限”的屆滿日是起算、確定“訴訟時(shí)效期間”的一個(gè)不可或缺的時(shí)間基點(diǎn)。當(dāng)合同約定的履行期限屆滿時(shí)，如當(dāng)事人仍不履行其承諾的義務(wù)，則認(rèn)定權(quán)利人“知道或者應(yīng)當(dāng)知道”其權(quán)利受到侵害，與該“時(shí)間點(diǎn)”相銜接而起算的訴訟時(shí)效期間，在實(shí)務(wù)操作中具有客觀性、確定性、唯一性和實(shí)用性的特點(diǎn)。[10]在合同明確約定了履行期限的情況下，履行期限屆滿之日業(yè)主仍未支付物業(yè)費(fèi)，該日即為物業(yè)服務(wù)企業(yè)知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害的時(shí)間。在物業(yè)費(fèi)履行期限不明確的情況下，根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》的規(guī)定[11]，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以隨時(shí)要求業(yè)主履行物業(yè)費(fèi)支付義務(wù)，但應(yīng)當(dāng)給業(yè)主必要的準(zhǔn)備時(shí)間。訴訟時(shí)效期間從物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起計(jì)算，但業(yè)主在物業(yè)服務(wù)企業(yè)第一次向其主張權(quán)利之時(shí)明確表示不履行義務(wù)的，訴訟時(shí)效期間從業(yè)主明確表示不履行義務(wù)之日起計(jì)算。

審判實(shí)踐中，對(duì)于房改房物業(yè)費(fèi)的交費(fèi)主體、物業(yè)撤管期間物業(yè)費(fèi)的交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等一些問題還需要進(jìn)一步探討，加強(qiáng)類型案件的調(diào)查研究，促進(jìn)裁判尺度的統(tǒng)一。

[1]北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施中若干問題的通知（京建發(fā)[2010]506號(hào)）

[2]見《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條第二款。

[3]《物權(quán)法》第八十三條第二款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。

[4]見《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《物業(yè)解釋》）、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《北京高院意見》）的相關(guān)規(guī)定。

[5]《物權(quán)法》第七十八條第二款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

[6]根據(jù)《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》的規(guī)定，社會(huì)團(tuán)體是指中國公民自愿組成，為實(shí)現(xiàn)會(huì)員共同意愿，按照其章程開展活動(dòng)的非營(yíng)利性社會(huì)組織。成立社會(huì)團(tuán)體，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其業(yè)務(wù)主管單位審查同意，并依照本條例的規(guī)定進(jìn)行登記。社會(huì)團(tuán)體應(yīng)當(dāng)具備法人條件。下列團(tuán)體不屬于規(guī)定登記的范圍：（一）參加中國人民政治協(xié)商會(huì)議的人民團(tuán)體；（二）由國務(wù)院機(jī)構(gòu)編制管理機(jī)關(guān)核定，并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)免于登記的團(tuán)體；（三）機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位內(nèi)部經(jīng)本單位批準(zhǔn)成立、在本單位內(nèi)部活動(dòng)的團(tuán)體。

[7]常怡主編：《民事訴訟法學(xué)》，中國政法大學(xué)出版社2002年版，第153頁。

[8]劉保玉、孫超：《論業(yè)主委員會(huì)的法律地位———從實(shí)體法與程序法的雙重視角》《政治與法律》2009 年第2 期。

[9]《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估規(guī)范（試行）》

[10]最高人民法院民事審判第二庭編著：《最高人民法院關(guān)于民事案件訴訟時(shí)效司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2015年版，第116頁。

[11]《合同法》第六十一條規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。

第六十二條規(guī)定，當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（四）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。